ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی

امروزه به دلیل رشد سرمایه ‌گذاری برای خرید ملک، یکی از کارهایی که در اولویت قرار دارد قیمت گذاری و ارزیابی ملک است.

در واقع ارزیابی ملک به این معنی است که قیمت و ارزش واقعی ملک به صورت دقیق مشخص شود که به عوامل مختلفی نیز بستگی دارد که از جمله مهم ترین آنها می توان به مساحت، عرض گذر، شرایط و نوع کاربری ملک، ارزش محدوده ملک، ابعاد، سند دار بودن، امکانات ملک و…اشاره کرد که بسیار بر روی ارزیابی ملک تاثیرگذار هستند.

تعریف ارزیابی ملک چیست؟

تعریفی که می توان برای ارزیابی ملک در نظر گرفت این است روشی که توسط آن، قیمت یا ارزش واقعی یک ملک مطابق با پارامترهای مختلفی در یک منطقه تعیین می شود و پارامترهای زیادی در ارزیابی ملک و قیمت گذاری آن دخیل هستند متراژ، سن بنا، نقشه ملک، موقعیت مکانی، نوع کاربری، نوع سند مالکیت(رسمی یا عادی و….)، نوع مصالح و ابزارالاتی که در یک ملک استفاده شده و … را می توان نام برد.

البته شرایط دیگری مانند عرضه و تقاضا در بازار روز کشور از جمله پارامترهای محیطی محسوب می شوند که بر روی قیمت گذاری و ارزیابی ملک تاثیرگذار هستند.

در ارزیابی ملک عوامل مختلفی باید مورد بررسی قرار گیرد عرض معبر، سن بنا، مساحت زمین، موقعیت مکانی، امکانات رفاهی و… که در شمار ویژکی های انحصاری ملک قرار دارد باید به دقت بازبینی شود به همین خاطر ارزیابی ملک بسیار دشوار و پیچیده خواهد بود.

روش ارزیابی املاک چگونه انجام می شود؟

برای ارزیابی ملک باید دو بخش مهم عرصه و اعیان به صورت دقیق مشخص شود اما به صورت اختصار طبق تعریف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارزش عرصه به زمین و ارزش اعیان به ساختمان گفته می شود و در ارزیابی ملک باید هر یک از این ارزش ها به صورت مجزا قیمت گذاری و ارزیابی شوند.

همه ما شاید در طول زندگیمان در مورد کارشناسی ارزیابی ملک شنیده­ باشیم و یا حتی به آن مواجه شده باشیم. شاید ما در زمان قیمت گذاری ملک، تقسیم بندی ملک مابین شرکاء، اثبات تمکن مالی در امور مربوط به مهاجرت یا دریافت وام، ارزیابی وثیقه و خیلی موارد دیگر با موضوع ارزیابی ملک و کارشناسی آن روبرو شدیم.

این ارزیابی ملک حتما باید توسط کارشناسی رسمی دادگستری ارزیابی املاک یا به عبارتی همان کارشناسی رسمی دادگستری راه و ساختمان انجام گیرد.

در این شرایط فرایند ارزیابی ملک، توسط کارشناس دادگستری بررسی می شود در ابتدا مالک یا مالکین با مراجعه به کارشناس رسمی دادگستری، اسناد و مدارک ملک خود را برای بررسی ملک مورد نظر توسط کارشناس ارائه می دهند سپس کارشناس امور ثبتی به بررسی وضعیت ثبتی ملک، بررسی پلاک ثبتی سند، ارزیابی نوع کاربری ملک، بررسی تصرفات در ملک، بررسی مسائل حقوقی ملک، بررسی منافع در ملک، بررسی تملک پهنه ملک به همراه عقب نشینی آن، بررسی پایان کار، بررسی عیوب پنهانی ملک می پردازد و پس از بررسی موارد گفته شده و مطابق قیمت منطقه و شرایط اقتصادی، ملک مورد نظر را ارزیابی کرده و در پایان ارزش و قیمت واعی ملک را تعیین می نماید.

پس می توانیم نتیجه بگیریم که این امر یعنی ارزیابی ملک، بسیار امری با اهمیت می­باشد و به همین دلیل باید به صورت کاملا دقیق و تخصصی انجام گیرد. در ادامه، دلایل اهمیت کارشناسی ارزیابی املاک، موارد مورد ارزیابی، وظایف کارشناس رسمی دادگستری و نکات مربوط به آن و همچنین تعرفه ارزیابی ملک را بررسی کرده و با آنها آشنا می­شویم.

کارشناسی ارزیابی ملک و کارشناس رسمی دادگستری

قبل از اینکه به مباحث مربوط به عوامل موثر در ارزیابی و قیمت گذاری ملک و تعرفه­ های آن و غیره بپردازیم، اساسی ترین و مهم­ترین بخش کارشناسی ارزیابی ملک را بررسی می­ کنیم.

کارشناسی ارزیابی املاک و اراضی بسیار با اهمیت است و نتیجه می­گیریم که این کارشناسی باید توسط فردی متخصص همراه با دانش و تجربه فراوان در این زمینه صورت گیرد.

یعنی در این زمینه نمیشود به هر کس که از راه رسید اعتماد کرده و ارزیابی املاک و اراضی خود را بر عهده آن گذاشت. حالا این سوال پیش می آید که در این زمینه به چه کسی باید اعتماد کرد؟ کاملا مشخص است که در هر عمل و اقدامی، یک نیروی متخصص و با تجربه همیشه بهترین راه حل­ها را ارائه می­دهد و می تواند نیاز ما را رفع نماید.

کارشناسی ارزیابی ملک

کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک همان شخصی است که به دنبال آن می گردیم. کارشناسی ارزیابی ملک و قیمت گذاری املاک را می ­توان از وظایف مهم کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان دانست. کارشناس رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان یا همان ارزیابی ملک دارای دو نوع صلاحیت می­باشد، یکی کاربردی و دیگری تخصصی. یک کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان وظایف مختلفی دارد. از جمله مباحث مورد ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری شامل موارد زیر می­شود:

• ارزیابی و تعیین قیمت املاک و اراضی
• تعیین سرقفلی و کسب حق پیشه و تجارت
• ارزیابی تولیدی­ ها، کارخانجات و املاک صنعتی
• متره و برآورد ساختمان و تعیین میزان پیشرفت کار ( متره همان محاسبه و اندازه گیری مصالح مورد نیاز یک پروژه بوده و برآورد همان تعیین میزان هزینه ساخت و ساز در هر پروژه عمرانی می­باشد. )
• ارزیابی و تعیین اجاره بها و اجرت المثل اراضی و املاک
• ارزیابی و تعیین علت و میزان خسارت در امور ساختمانی
• ارزیابی و تشخیص حسن انجام کار از لحاظ فنی و اجرایی
• حل و رسیدگی به اختلافات بین کارفرما، مشاور و پیمانکار و…
• تشخیص اراضی بایر، موات و دایر
• تفسیر عکس­های هوایی و ماهواره ­ای از نظر ساختمانی
• کارشناسی و ارزیابی املاک و تهیه ترازنامه یا اثبات تمکن مالی جهت مهاجرت
• و….

تمامی موارد نام برده شده، از وظایف و صلاحیت ­های کاربردی کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان می­باشد. صلاحیت تخصصی کارشناس رسمی مربوط به امور تخصصی در رشته معماری و تزئینات داخلی می­شوند. یکی از پرکاربردترین و مهم­ترین وظایف کارشناس رسمی دادگستری، ارزیابی ملک و قیمت گذاری ملک می ­باشد.

کارشناس دادگستری ارزیابی ملک

دلایل اهمیت کارشناسی ارزیابی ملک

ما چه زمانی به این ارزیابی نیاز داریم؟ یا اصلا در چه زمانی این ارزیابی ملک برای ما ضرورت پیدا می­کند؟

در زندگی خود با مسائلی روبرو شدیم که می­خواهیم ملک مورد نظر خود را به طور دقیق و با جزئیات، قیمت گذاری کنیم و در عین حال  به یک کارشناسی بی طرف و متخصص نیاز داریم. اگر بخواهیم به طور دقیق تر بیان کنیم که در چه مواردی به سراغ کارشناسی ارزیابی ملک می­ رویم، به موارد زیر اشاره می نماییم:

• قیمت گذاری ملک در امور مربوط به قراردادهای خرید و فروش
• امور مربوط به معاملات ملکی
• مشارکت و تقسیم بندی ملک مابین شرکاء
• اثبات تمکن مالی برای امور مربوط به دریافت وام یا امور مهاجرتی
• داوری تخصصی و کارشناسانه برای حل اختلافات ملکی
• امور مربوط به وراثت
• امور مربوط به ارزیابی وثیقه
• و…

یک نکته مورد توجه این است که این ارزیابی ملک،  ارزیابی املاک مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی، ورزشی، هنری، فرهنگی و… را شامل می­شود و هر کدام از آنها در هنگام ارزیابی و قیمت گذاری دارای معیارهای متفاوتی می باشند.

عوامل موثر در کارشناسی ارزیابی ملک و قیمت گذاری آن و هزینه ارزیابی ملک توسط کارشناس دادگستری:

کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی و قیمت گذاری ملک، معیارهای بسیاری را مورد بررسی قرار می­دهد، چرا که در امروزه عوامل متعدد و بسیاری وجود دارند که بر قیمت املاک و اراضی اثر می­گذارند. از جمله عوامل تاثیرگذار بر روی ارزیابی کارشناس جهت تعیین قیمت بروز املاک و اراضی عبارتند از:

تاثیر نرخ بهره در ارزیابی ملک:

این عامل مهم، معمولا برای دریافت و استفاده از وام مسکن بیشتر توسط کارشناس مورد توجه قرار می­گیرد. باید در نظر گرفت که هر چه میزان نرخ بهره کمتر باشد، هزینه دریافت وام جهت خرید ملک نیز کمتر می­شود. در چنین زمانی، با افزایش تقاضا برای خرید ملک، قیمت ملک نیز افزایش می ­یابد.

سیاست ­های دولتی:

انواع سیاست­های دولتی مانند یارانه، کسورات، مالیات و… می­تواند به صورت قابل توجهی بر روی تقاضای خرید ملک و همچنین قیمت آن تاثیرگذار باشد.

جمعیت شناسی:

تمامی عواملی که در مبحث جمعیت شناختی مورد بررسی قرار می گیرند مانند سن، نژاد، جنسیت، درآمد، مهاجرت، رشد جمعیت و …. بر روی قیمت گذاری املاک اثر می­گذارند. باید توجه داشته باشیم که این آمار که معمولا هم نادیده گرفته می­شوند، می­توانند تا سالیان سال بر روی قیمت املاک و اراضی تاثیر گذار باشند.

تاثیر کاربری فعلی ملک در قیمت گذاری ملک:

یکی از مهم­ترین عوامل موثر بر قیمت ملک، نوع کاربری ملک یعنی همان مسکونی، اداری، صنعتی، تجاری و… بودن آن است.

ارزش عرصه ( زمین ):

هرچه زمین مورد نظر مرغوب تر باشد، ارزش و قیمت آن نیز بیشتر می­شود. از جمله مواردی که بر روی ارزش زمین یا همان عرصه تاثیرگذار است می­توان به وجود امکان تغییر کاربری، موقعیت ملک نسبت به معابر، عرض معبر و چند بر بودن ملک ( همان تعداد گذرهای مجاور ملک می­باشد. )، اندازه و ابعاد ملک مخصوصا طول ضلعی که به معبر متصل است و… اشاره نمود.

عمر بنا در قیمت گذاری ملک:

عمر بنا یا همان سن ساختمان را می­توان به عنوان یکی دیگر از عوامل تاثیرگذار بر قیمت گذاری ملک معرفی نمود. به این صورت که کارشناس دادگستری در هنگام کارشناسی ارزیابی ملک، عمر بنا و میزان فرسودگی ( در صورت قدیمی بودن بنا یعنی حدود بالای 25 سال ) و… را مورد بررسی قرار می­دهد. هرچه سن بنا بالاتر باشد بسته به عرف و میزان فرسودگی، قیمت و ارزش آن نیز کاهش می­یابد.

زمان:

با توجه به تورم و وضعیت نابسامان کنونی، یکی از عوامل موثر در قیمت املاک، زمان است. مثلا ممکن است که ما ملکی را در تیر ماه معامله کرده و بفروشیم، ولی موعد تنظیم سند مالکیت در آذر ماه باشد، قطعا در این چند ماه قیمت ملک تغییر می­کند. اگر قیمت و ارزش ملک در تیر ماه بیشتر بوده باشد، در چنین مواقعی می توانیم ادعای غبن یا به عبارتی ادعای ضرر در معامله کنیم، هر چند در این موارد قاضی، دادخواست را موجه تشخیص نمی دهد و یا با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری، اقدام به ارزیابی قیمت و ارزش ملک در زمان و تاریخ معامله می ­نماید.

تاثیر ارزش اعیانی در کارشناسی ارزیابی ملک:

ارزش اعیانی همان ارزش بنا و یا ساختمان می­باشد. عواملی چون عوارض صدور پروانه، عوارض مازاد تراکم، عوارض پیش آمدگی، عوارض حذف پارکینگ ( در شرایط خاص و استثنا )، حق سرقفلی و پیشه در املاک تجاری، هزینه های احداث بنا ( هزینه تجهیزات و مصالح و ماشین آلات، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا و… ) و غیره بر روی ارزش اعیان ( بنا ) تاثیر می­گذارند.

موقعیت منطقه ­ی ملک:

موقعیت منطقه ای ملک، بر کارشناسی ارزیابی ملک تاثیرگذار است. به گونه ای که ارزش و قیمت ملکی که در خارج محدوده شهر است با ملکی که موقعیت آن در محدوده داخلی شهر می­باشد، بسیار متفاوت است.

دسترسی: میزان دسترسی ملک به شدت بر روی ارزیابی ملک و قیمت گذاری آن تاثیر می­گذارد. مجاورت با جاده­ها ( مخصوصا معابر اصلی )، نزدیکی و دسترسی به فرودگاه­ها، مراکز خرید، مراکز تفریحی، مراکز آموزشی، فضای سبز و پارک­ها، مراکز درمانی، پایانه­های مسافربری و… از جمله عواملی هستند که موجب افزایش قیمت املاک و اراضی می­شود.

امکانات ملک: هرچه ملک ما دارای امکانات و تاسیسات بیشتر و بهتری باشد، ارزش و قیمت آن نیز افزایش پیدا می­کند. خطوط تلفن، سیستم آب و فاضلاب، اتصالات برقی، پارکینگ و هر گونه امکاناتی که موجب افزایش رفاه و آسایش ما می­شود، همان عواملی هستند که بر روی قیمت و ارزش زمین اثر می گذارند.

عرضه و تقاضا: گاهی اوقات در مناطق خاص، تقاضای ملک با عرضه آن رابطه معکوس دارد. یعنی، در منطقه­ای که تقاضای خرید ملک بالا می باشد ولی میزان عرضه و دسترسی ملک در آن منطقه کم باشد، در این صورت قیمت و ارزش ملک به شدت افزایش می­یابد. تغییرات جمعیتی یکی از عوامل افزایش تقاضای ملک می­باشد.

ساختار ملک: متریال و مصالح مورد استفاده در بنا و نمای ساختمان، طراحی، نقشه، کیفیت ساختمانی ( منظور از کیفیت ساختمانی نوساز، قابل نگهداری، تعمیری، تخریبی و… بودن ملک می­باشد. )، تعداد طبقات یا همان ارتفاع ساختمان و تمام ویژگی­های فیزیکی ساختمان بر روی کارشناسی ارزیابی ملک و همچنین قیمت گذاری ملک تاثیر می­گذارند.

نوع سند: یکی دیگر از موارد تاثیرگذار و مهم بر قیمت ملک، نوع سند آن است. قطعا املاک قولنامه ای قیمت کمتری نسبت به املاک سنددار دارند، اما در میان قیمت املاک سنددار نیز تفاوت بسیاری وجود دارد. انواع سندهای املاک شامل، سند تک برگ، سند اوقافی، سند مشاعی، سند منگوله دار، سند ملکی عرصه و اعیان، سند ملکی تفکیکی، سند ملکی رهنی و … می­ باشند.

عوامل فراوانی وجود دارند که بر ارزیابی ملک و قیمت گذاری روی آن موثر است و به نوعی از معیارهای ارزیابی ملک به حساب می­آید. برخی دیگر از این عوامل شامل مواردی چون قیمت روز در بازار املاک، میزان نورگیری ملک، جهت ساخت بنا، مساحت ملک، طبقه قرارگیری ملک، مشاع بودن یا نبودن ملک ( مشاع بودن یک ملک یعنی چند نفر مالک هستند اما بخش مالکیت هر کدام از آنها مشخص نشده است.) و … می­باشد.

نقشه برداری در کارشناسی ارزیابی ملک:

کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک یا همان راه و ساختمان توسط نقشه برداری به تعیین مساحت دقیق ملک و ساختمان می­پردازد. نقشه هایی که از نقشه برداری بدست می آید، در ارزیابی ملک، قیمت گذاری ملک، تعیین تکلیف سندی در موارد مربوط به وراثت و … مورد استفاده قرار می­گیرد. نقشه برداری را می­توان به عنوان یکی از بهترین روش­ها برای حل اختلافات، مخصوصا اختلافات مربوط به خط مرزی بین دو قطعه زمین معرفی نمود. به عبارتی می­توان گفت که هر وقت مالکان املاک مجاور و همسایه بر سر مرز دقیق املاک خود دچار اختلاف و ناسازگاری می­شوند و نمی­توانند با هم به توافق برسند، استفاده از نقشه برداری توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بهترین گزینه برای حل این اختلافات می­باشد.

تعرفه ­ها و هزینه ارزیابی ملک توسط کارشناس دادگستری:

دلیل نیاز پیدا کردن به یک کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک برای ما مشخص شد، ولی حالا شاید برای خیلی از ما این سوال پیش بیاید که حق الزحمه یا دستمزد یک کارشناس رسمی دادگستری چقدر است؟ کارشناسان رسمی دادگستری به گروه ­های مختلفی تقسیم می­شوند و برای هر کدام از آنها تعرفه ­ها و حق الزحمه ­هایی مشخص شده است.

 راه و ساختمان و نقشه برداری در گروه 6 قرار دارد و برخی از تعرفه­ های ارزیابی ملک به صورت زیر می­ باشد:

• ماده 33: دستمزد اراضی غیر مزروعی، ابنیه و مصالح ساختمانی و تعیین سرقفلی و پیشه ملک تجاری مطابق با ماده 11 ( حداکثر دستمزد برای هر کارشناس رسمی دادگستری 59/000/0000 ریال ) و امور معماری و تزئینات مطابق با ماده 9 ( حداقل دستمزد برای هر کارشناس 3/000/000 ریال می­باشد.
• ماده 34: تعرفه دستمزد تطبیق نقشه های معماری یا سازه با وضعیت محل و بنا به صورت 000/10 ریال برای هر متر مربع مساحت زیر بنا و حداقل 4/000/000 ریال و حداکثر 40/000/000 ریال می­باشد.
• ماده 35: تعرفه دستمزد تطبیق مشخصات قراردادی ساختمان‌ها با وضعیت محل و بنا مانند ماده 34، یعنی به صورت 000/10 ریال برای هر متر مربع مساحت زیر بنا و حداقل 4/000/000 ریال و حداکثر 40/000/000 ریال می­باشد.
• ماده 36: تعرفه دستمزد تهیه نقشه‌های معماری و سازه یا گزارش فنی استحکام بنای ساختمان‌های موجود به صورت زیر می­باشد:
• معماری کلی هر متر مربع 000/8 ریال و حداقل 4/000/000 ریال و حداکثر 60/000/000 ریال ؛
• سازه هر مترمربع 10/000 ریال و حداقل 4/000/000 ریال و حداکثر 80/000/000  ریال ؛
• گزارش فنی استحکام بنا هر متر مربع 8000  و حداقل4/000/000 و حداکثر 60/000/000 ریال.

 دلایل اهمیت و ضرورت ارزیابی ملک و قیمت گذاری بر روی آن را بررسی کردیم، با عوامل موثر بر قیمت املاک و همچنین وظایف و خدمات کارشناس رسمی دادگستری آشنا شدیم و می­توانیم نتیجه بگیریم که  رسیدن به یک ارزیابی و قیمت گذاری ملک دقیق و مطمئن زمانی میسر می­شود که حتما امر کارشناسی ارزیابی ملک توسط یک کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان یا ارزیابی املاک متخصص و با تجربه به انجام برسد.

نکات مهمی که در ارزیابی املاک لحاظ می گردد عبارتند از:

1. یکی از مهم ترین کارهایی که در روند ارزش گذاری ملک لحاظ می شود عرصه ملک است که با توجه به ابعاد و مساحت ملک تعیین می شود که مطابق قطعات مبنایی که نصاب تفکیک هر منطقه به شمار می آید و به دلیل متغییر بودن این موضوع باید در اراضی که از متراژ بیشتری برخوردار هستند رعایت شود و بر بودن ملک در کاربری های تجاری و اداری از اهمیت بسیار زیادی برخوردار هستند.
2. اغلب در ارزیابی ملک در شهرها، بناهای ساخته شده در املاک جنوبی نسبت به املاک شمالی به صورت میانگین 5 تا 10 درصد گرانتر قیمت گذاری می شوند.
3. در ساختمان های 2 و 3 طبقه از نظر میزان قدرالسهم اعیانی از عرصه در مواقع ارزیابی ملک از نظر ارزش گذاری 5 الی 10 درصد بیشتر نسبت به ساختمان های مشابه ارزیابی می شوند شایان ذکر است در برج و ساختمان بلند مرتبه با توجه به داشتن امکانات رفاهی بیشتر این املاک در زمان قیمت گذاری نسبت به ساختمان های معمولی در حد 15 الی 25 درصد بیشتر ارزش گذاری می شود.
4. در ارزیابی ملک برای ساختمان هایی که قدمت ساخت آنها کمتر از سه سال باشد معادل قیمت نوساز ارزش گذاری می شوند اما در ساختمان های با قدمت بیش از سه سال ساخت ارزش گذاری کمتر خواهد بود و به ازای هر سال ساخت 2 درصد ار ارزش آن نسبت به ساختمان های نوساز کمتر محاسبه می شود.
5. برای ارزش گذاری و قیمت واقعی پارکینگ و انباری واحدهای اپارتمانی به صورت معمول حدود 45 تا 55 درصد ار ارزش هر متر مربع آپارتمان ارزیابی می شود.
6. برای ارزش گذاری و قیمت بالکن و تراس در صورت مسقف بودن حدود 25 الی 40 درصد از ارزش قیمت هر متر مربع اپارتمان محاسبه و ارزیابی می شود، البته در بالکن های 2 و 3 طرف باز ارزش گذاری بین 50تا 70 درصد از هر متر مربع آپارتمان ارزش گذاری و قیمت گذاری خواهد شد.
7. در ارزیابی ملک، واحدهای حیاط دار آپارتمانی به نسبت واحدهایی که حیاط ندارند در حدود 5 الی 10 درصد بیشتر ارزش گذاری و قیمت گذاری خواهند شد.

ارزیابی ملک و قیمت گذاری ملک چگونه صورت می گیرد؟

کارشناس مربوطه با بررسی ملک از جوانب مختلف ارزیابی را انجام می دهد.

کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک کیست؟

کارشناس رسمی راه ساختمان صلاحیت ارزیابی ملک را دارد.

آیا استفاده از نرم افزار ارزیابی ملک درست است؟

قیمت گذاری ملک بحث پیچیده و مهمی است و استفاده از نرم افزار های ارزیابی ملک توصیه نمی شود.

https://mapscale.ir